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物業管理第三方調研的內容包括哪些?
來源:www.780706.com 發布時間:2022年01月06日

在物業管理服務過程中,由于人力成本、各種運行費用的增加,致使物業服務企業不得不尋求漲價維系運營需要。另一方面,某些業主對物業服務水準持質疑態度,不斷提出降價。

隨著物業管理市場的不斷發展,物業管理相關主體在參與物業管理活動過程中存在很多分歧,容易引發糾紛,如業主和物業服務人對收費標準意見不一致、對物業服務標準及服務質量的理解分歧等。

長此以往,雙方處于僵持、博弈之中,如何化解雙方矛盾焦點?

至此,北京市住建委發布《關于規范物業服務評估活動的通知》,明確業主、業主大會、建設單位、物業服務人等均可委托專 業機構,對物業服務標準和費用、物業承接查驗、物業服務質量等進行客觀準 確的評估。

第三方評估物業服務,是指物業服務第三方專 業評估機構接受業主自治組織、建設單位、物業服務企業或有關部門的委托,依照法律法規的規定和合同約定,對物業服務質量、物業承接查驗、物業管理機構更迭查驗等提供專 業評估服務的活動。

第三方物業服務評估機構的成立,應從第三方的角度,充分利用自身的專 業、公正的優勢為爭議方提供客觀、獨立、公正的評判意見。

如《南京市物業服務第三方評估管理暫行辦法》第五條  在本市從事物業服務第三方評估活動的機構應當 具備下列條件: 

(1)具有獨立法人資格,專 業從事物業服務評估業務; 

(2)注冊資本 100 萬元以上; 

(3)有固定的辦公場所和開展物業服務評估業務所需設施、設備和辦公條件; 

(4)相關專 業的專職管理和技術人員不少于 5 人;

(5)法律、法規規定的其他條件。


1、評估內容

2020年5月1日《北京市物業管理條例》實施,就物業服務人收費標準、物業服務企業參與社區治理情況和共用部分管理狀況進行評估做出初步規范。

《通知》在此基礎上,就物業服務人參與社區治理情況、共用部分管理狀況、物業承接和查驗、物業服務標準和費用測算、專項維修資金使用方案、其他需要評估的事項等六個方面開展專 業評估。

2、參與社區治理情況的評估

(1)區住房城鄉建設或房屋主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會可以根據物業服務標準和社區治理要求,委托專 業評估機構和相關專 業人員對物業服務人進行評估。

(2)專 業評估機構和相關專 業人員應當根據物業服務人參與社區治理的要求以及政府采購服務合同的約定,依法依規對物業服務人進行評估。

3、物業服務標準和費用測算的評估

物業管理相關主體可單獨或共同委托專 業評估機構和相關專 業人員對物業服務標準和費用進行評估。

物業服務合同的簽訂過程中,業主與物業服務人對收費標準未能達成一致意見的,雙方可以共同委托專 業評估機構和相關專 業人員對物業服務標準和物業服務費用測算進行評估。

4、物業服務質量和共用部分管理的評估

(1)物業管理相關主體在物業管理活動過程中,可以委托專 業評估機構和相關專 業人員按照有關法律法規、行業規范的規定以及物業服務合同的約定,對物業服務質量進行評估,同時可在約定期間內對物業服務質量進行跟蹤評估。

(2)專 業評估機構和相關專 業人員在對共用部分管理狀況進行評估時,對物業管理區域道路、綠地、建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,大堂、通道、樓梯等公共通行部分,物業項目共用的變配電、安防、消防、給排水、電梯等設備部分,公共照明、景觀等附屬設施、設備部分以及避難層、架空層、設備層或者設備間等共用部分管理狀況進行評估。

5、物業承接查驗的評估

(1)建設單位與物業服務人應當在區住房城鄉建設或房屋主管部門的指導、監督下,共同確認物業管理區域,對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行查驗,簽訂物業承接查驗協議,確認現場查驗結果,形成查驗記錄,并向業主公開查驗的結果。鼓勵專 業評估機構和相關專 業人員參與承接查驗活動,提供專 業指引,開展評估。

(2)專 業評估機構和相關專 業人員應當按照相關規定,對物業承接查驗進行評估。專 業評估機構和相關專 業人員對物業承接查驗進行評估的,應當包含簽訂物業承接查驗委托合同、查驗記錄、現場查驗結果。發現存在問題的,還應當明確整改情況并準 確記錄在承接查驗評估報告中。

6、專項維修資金使用方案的評估

物業管理相關主體可以委托專 業評估機構和相關專 業人員根據住宅專項維修資金的相關規定,對住宅專項維修資金的可行性等方案內容進行評估。

7、其他需要評估的事項

物業管理相關主體可以委托專 業評估機構和相關專 業人員對物業管理其他需要評估的事項進行評估。

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